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不動産投資メモ。積算評価法とは?

こんにちは。当サイトへの訪問ありがとうございます。

この記事では、不動産投資について絶賛勉強中(まだ投資はしていません)なのですが、本を読んでいて「積算評価法」という単語が出てきて、分からなかったので調べた結果を書いています。

同様にわからないな、と思っていた人の参考になればと思って、公開しています。どうぞご活用下さいね。

積算評価とはどんな指標か?

積算評価法とは、銀行が投資物件を評価する際の指標(投資家の視点では、収益還元評価で見る)。なので、銀行にとって、どれくらい魅力的な物件か?価値があるのか?を示す指標なのだと思って下さい。

ただ、銀行により詳細な計算方法は異なります。具体的には、下記で紹介する耐用年数や掛目の入れ方が違います。とはいえ大きな方向性としては同じなので、ここは差分が出るのだなというのを理解した上で使えば良いと思います。

積算評価を使ってどう物件を評価するか?

積算評価額が物件の売価よりも高いと、「資産性が高い物件」として評価されます。ただ、とはいえそのような物件は市場に出ている物件の1割程度だそうです。実際、まだ見て試してはいないので、これから物件を見ながら確認していきたいです。

特に利回りが低い都心部で積算評価が出る物件は非常に少ないとの情報もありました。都心部は競争も激しく利回りが低くても売れるため、どうしても売価が高くなってしまうのでしょう。

積算評価とは?

結局のところ、以下の式です。

積算評価 = 土地の積算評価価格 + 建物の積算評価価格

土地の積算評価価格とは?

さて、ここから掘り下げてみていきます。積算評価の第一項の土地の積算評価価格については、以下で計算できます。

土地の積算評価価格 = 路線価 × 土地の広さ(平米)

また新しい用語が出てきました。路線価。

路線価?

土地の相続税を計算する時に使う価格との事です。計算式は【路線価=0.8 ×公示価格】ですが、ただ、この数式を見なくても、路線価は以下のホームページから調べることが出来ます。

http://www.chikamap.jp/commit.asp

ここで調べればいいですね。

掛目

上記は基本の計算式なのですが、最初にお話しましたとおり、更にこの計算結果に掛目を入れる事が必要です。

用途地域による価格調整

まず、用途地域によって掛目を入れる事での価格調整が付きます。商業地域であればその価値が高い、というように見ればよいです。

用途地域 掛目
商業地域 +10%
第[一種/二種]住居地域、準住居地 なし
第[一種/二種]中高層住居専用地域 -10%
第[一種/二種]低層住居専用地域 -20%
準工業地域、工業地域 -30%
工業専用地域 建築不可

土地形状による価格調整

次に土地形状についてです。土地の形によって、価値が変わる、という、まあそれはそうだろうな・・と思う調整内容となります。もちろん接道面(道に接している面)が広い事が好ましいです。奥まった所だと評価が下がります。

一番評価が高いのが正方形で接道面が2面以上取れる土地です。

逆に、旗地(引き込み道路)や長方形の短い方の辺しか道に接していない土地は、評価がぐっと下がります。

また住居用物件では南向きが好まれるため、日照の関係で南側に道が接する方が北側に道が接するよりも良いとされます。

個々の土地の形状により評価は異なりますが、多いと+30%、逆に引く方ではマイナス40・50%等の数値で調整が入ることもあると書いてある所もありました。土地形状についても要注意ですね。

 

建物の積算評価価格

次に、土地ではない方の積算評価の、建物についてです。式は以下になります。

建物の積算評価価格 = 再調達価格 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 耐用年数

また不明な単語が色々出てきましたね。一つ一つ見ていきます。

再調達価格

今からその建物を建てると、1m^2あたりいくらお金がかかるか?という価格の事です。後から延床面積を掛けますので、単位は円/m^2、ですね。

おおよその目安としては、ブログや記載元の本により異なりますが以下くらいでした(銀行により異なります)。

木造・軽量鉄骨 13〜15万円
重量鉄骨 17・18万円
RC・SRC 20万円

耐用年数・残存年数

耐用年数とは、建物の建築構造により決まっている耐用年数です。以下の表の通りとなります。

木造・軽量鉄骨 22年
重量鉄骨 34年
RC・SRC 47年

色んなホームページに記載がありますが、ここの税務省ページが一番の出典元でしょう。

残存年数は耐用年数築年数から築年数を引くと出てきますね。

 

まとめ

色々複雑そうに見えますが、一つ一つ追いかけていくとまともな計算にも見えます。

銀行からどうその物件が見えるのかも考えておかないと、融資がまともに付かない事もありますよね。

しっかり勉強しておこうと思います。

不動産投資メモ。不動産投資家インタビューから知った6つのポイント

こんにちは。当ウェブサイトへ訪問ありがとうございます。

この記事は、私の不動産投資の初歩の勉強メモ:不動産投資家のインタビューから、気になった思考を抜粋してメモしておくためのものです。

皆さんにもお役に立てればうれしいです。

調べたきっかけ

不動産投資そのものは、最初の記事で初期投資が多いからちょっと、と書いていました。ただ、よくよく考えると、それでもサラリーマンでの投資方法としては一定の地位を築いているので、自分があまりにリスクを過大評価しすぎなのかな?と思い、少なくとも勉強はしてみたいなと思いました。

ポイント

自分の納得の行く価格で指値で買うこと

妥協しないこと。経費についてもしっかり把握し考えて、楽観的に考えすぎないこと。数年に一度とか、かからないことがある費用についても、しっかり計算しておかないとなと思いました。

人間関係が大事

良い物件に行き着いたり、しっかり融資をしてもらうためには人間関係が大事。何事もそうですね。

ローンと現金をどの比率にするかは、人による

  • キャッシュが超重要である、という人は、基本的にフルローンを組んで対応している。それはそれで理解できます。
  • 震災をより身近に感じた人は、アパートや家がそのまま存在し続けるとは思えない、という思考で、現金でもある程度支払う思考を持っている。たしかにそういう思考もありだなと思います。

結局、リスクをどう評価するかという事だなと思いました。

サラリーマンで組めるローンは、億を超えると厳しくなる

1億円を超えると融資を断られる事が出てきた、という記事がいくつかありました。ただ、その後信金の人から7億円融資してもらった等、前述の人間関係で乗り越えているなあと感じました。

不動産投資をする目的は何なのかをよく考える

家族や自分が幸せに過ごすために不動産投資をする、という人が多いのではないでしょうか。私も結局のところ、それが目的です。あと、知的好奇心もあります(笑)

不動産投資のために色々カリカリなりすぎて自分を見失うことが無いように。自分はよく、一つのことに集中しすぎて大事な事を見失う事があるので、これは本当に心しておかないとなあと思いました。

サラリーマンなら返済比率は5割以下、25%程度に抑えると良い

破綻しないことが大事。毎月の返済が少ないと空室があっても焦らないし、滞納があってもイライラしない。上記の、「何のために投資をしているのか?」から考えても、そういう運用にならざるを得ない状況にしてしまうと、何かがおかしいなと確かに思います。やりすぎてしまう癖が私にはあるので、ある程度ブレーキを自分で踏めるようにしておかないとなと思いました。

 

まとめ

自分の分をわきまえつつ、人間関係を重視し、家族と自分が幸せになるように活動する。そういう投資ならいいですね。

実際、まだまだイメージが湧いていないので、しっかり勉強していかないとなと思います。

不動産投資メモ。ローンの建て方は?頭金の目安は?

こんにちは。当サイトへの訪問、ありがとうございます。

不動産投資をしたいと思って色々勉強していっています。その中で、ローンの立て方について、調べていて学んだことがありましたので、自分の備忘録も兼ねて、まとめておこうと思います。

同じような悩みを持っておられる方の参考になればと思っています。ぜひご活用くださいね。

担保価値と収益性の両方のバランスのいい物件なら借りられる

色々読んでいて、結局これに尽きるように思います。要は結局は「いい物件」なら貸してくれる。自分がすでに借りている額にも依存するとは思いますが。

また、これより前に、「結局は人」というのもありますが、それを言い始めるとキリが無いので、すこしずつ具体的に、普通に借りられる内容について書いていこうと思います。

サラリーマンだと1億円くらいで壁がある

ふうん、と思いましたが、1億円って平均年収の約20倍程度の額ですよね。もし仮に破綻してしまったら、どう頑張っても返済が厳しい額だと思いますので、まあ壁があって当然かなと思いました。というか、よくここまで貸してくれますね。

この壁を乗り越えるためには、密接な人間関係や、しっかりとした事業計画書等が必要との記載を見ました。前者も後者も、この壁に当たる以前に大事なことですよね。

ただ、普通にやっているとここに壁があるのだというのは認識しておこうと思います。

住んでいない地域だと融資が厳しい

情報を見ていると、知らない土地の者に対しては冷たい、という内容と、そもそも知らない土地の事だろうからしっかり考えられているのかと疑われる、という内容とがあるようです。理由はどちらもありそうに思いました。

ただ、地方だと、投資初期の1棟目・2棟目にアパートローンを使用していく方法があると記載している所もありました。また、借りられる金利は若干高めになってしまったとしても、利回り・キャッシュフローがそれ以上に稼げる物件を探せば良いよと書いてある所もありました。上記理由があったとしても、更になんとかしようと考えておられる方々はたくさんおられて、すごいなと感じます。

結局、表面上の数字に踊らされず、自分たちが所望の利益を得られるのか?に集中し、しっかり考えた末に、それを銀行の方に説明しても上記のケースもあるんだな、と思うのが良いように思いました。

地方銀行ローン、という選択肢

住んでいる地域に支店がある地方銀行を当たることにより、金融機関を開拓するというやり方もあるそうです。大手の銀行よりも地方銀行の方が、地域経済の活性化のためにお金を貸してくれるケースも多いとの事(ただし金利は高くなる)。

キャッシュフローを計算して、リスクを勘案して検討した上で金利が高くてもフローが十分プラスになるなら、このような選択肢もありですね(だってその方が儲かるということですから)。

物件の選び方も重要

積算評価が出るということに加え、頭金も入れることで、最初の融資を引くことができると記載してある所がありました。頭金を入れて自己資本比率を高めることは、バランスシートをよくするためにも大切で、更に1棟目がうまくいけば、2棟目以降はその実績を見てくれるので、借りやすくなるそうです。経営に似ていますね。

銀行側の立場に立つと、結局この人はちゃんとお金を返してくれるのか?というのを見ている訳でしょうから、そう考えると、借りる額が少ない事は双方にとって良いことですよね。また、実績のある人はある意味信頼のポイントもたまっているでしょうから、そういう意味での融資の受けやすさ、もあるのだなとは確かに納得します。

頭金は2割入れる・半分入れる・全部キャッシュなど色々

リスクを抑えるために、フルローンやオーバーローンはなるべくやらないという考え方もありますし、キャッシュはなるべく手元に置いておきたいという考えからフルローンを組む人もおられるようです。本当にひとそれぞれですね。

ある人は、積算評価が売値の2倍とか3倍あるものがあっても、それでも頭金は入れるとの事でした。

あとは考え方しだいですね。ただ、結局持っているキャッシュとローンのバランスで、どちらがどういうリスクを負っているのか等、整理して把握しておければ良いように思いました。

 

まとめ

結局は考え方しだいな所はありつつも、王道の考え方を知っておくのは大事かと思います。守破離でいくと、まずは守が大事ですよね。頭金の入れ方など、人によって考え方が180度変わる所もありますが、ここは自分がどう思うか・どう感じるか、ですね。

ご参考になれば幸いです。

副収入挑戦記。専用の銀行口座を開設。殆どの手続きがネットで?

こんにちは!30代妻子持ちサラリーマンです。

副収入を得たいと思って色々トライしていこうとしていますが、今回副収入専用の銀行口座を作りましたので、その背景含めてお話しようと思います。

 

きっかけ

口座なんて、1つの方が色々面倒じゃないしいいのでは?という方が大半かと思います。かくいう私もその一人でした。しかも、手数料がいらない所にしておけば、引き出すのも気兼ねないし。

と思っていましたが、副収入を得ようとして色々調べていながら、以下の思いが芽生えてきました。

 

自己投資したいが、下手すると際限なくやってしまいそう

色々調べてやり始めながら、ある程度まではフリーで落ちている情報をベースに稼いでいくと思うのですが、きっとそこには限界があるのだろうと思い始めています。

となると、情報商材なり、グループ加入なり、何か行動を起こしたくなる。

でも、上記は結構な値段がするケースが多いです。2万円とかはまだ安い方で、10万とかはザラ。上に目を向けると、例えばとある方にコンサルをやってもらうと500万円(!)もするようです。さすがにいきなりこの値段は、私レベルの小心者では払えない・・。

とはいえ、例えば2万円の商材でも、ちりも積もれば山となる。で、あまりポンポンと買っていくとそれこそ家計を良くしたいと言っていたにも関わらず、逆に首をシメてしまうことになりそう。それだと意味がない。

かといって、全く自己投資しないのも良くない。と思う。何となく。

そう考えた時に、「この限度を守っている限りは大丈夫」というラインを引きたかったのがあります。いっそ口座を設けてしまえば、特定口座の金額内で自己投資して良い、というラインが引けるようになるように思いました。

 

副収入がどれだけ得られたか知りたい

次に、色々試していく中で、純粋な副収入分としてどれだけの数字になっているのかの確認をしたいというのもあります。

単に収入分がどれだけになっているか、数値化されると気合も入るでしょう。全く進んでない、というのもしっかり見える化されてしまうようにも思いますが、まあ、それはそれで仕方ないですね(笑)。

また、数字をざっくり見れば、年度末の確定申告時の簡易チェックも出来るなと思いました。色々手広くやっていくと、怖くなるのが申告漏れ。オーダーレベルで合っていることが確認できれば、漏れもなくなるように思いました。

 

最近はネットで殆ど手続きできる

上記のように考えて、口座を作ろうと思いました。

ただサラリーマンなので、平日に口座を作りに行く時間も無い。かといって妻の口座になっていると、振込等の時に不便な事もありそう。

という事で調べていると、最近はネットで殆どの手続きができるようになっているのですね。本人確認書類の提出も、スマホのカメラで撮って申し込めば良い。お金の状況はネット上で確認できますし、印鑑登録は郵送で送られてくるのでそれを返送すれば良い。

便利な世の中ですね〜。

 

という訳で早速作りました。現状、全く入金されていませんが(笑)、上記のように考えて運用していこうと思います。

副収入挑戦記。トレンドブログと特化型ブログの違いを知り、趣味特化型のブログを作成開始。

こんにちは!30代妻子持ちサラリーマンです。

副収入を得ることを考え始め調べた結果、インカムゲインをネットビジネスで稼ぎたい、と思うようになって、ブログに挑戦し始めました。そしてブログをやるとして、Google等のアドセンスでやるのが良さそうだと思うようになりました

 

今日はその、ブログをやり始めた実際の状況についてお話しようと思います。

相変わらず、記事の内容は、初心者丸出しですので、おおらかな気持ちで見てくださいね(笑)

 

まず色々見ていく中で、最も親切に書いていたのがこちらのサイトでした。更に色々見ていると、こちらの方の所で最初やり始めて、独立?されているようですね。

早速、どちらの方の所にもメルマガ登録をして、情報をいただきました。

 

その中で、トレンドブログと、特化型ブログという考え方があると教わりました。

トレンドブログは、とても流行りで検索性の高い項目(話題の芸能人、話題のドラマなど)に関する記事をとにかく載せて、クリックしてもらう事を目的としているようです。

残念ながら(?)、私はその手の流行り事には全く興味がない(というか、最近そもそもテレビ見てないし・・)ので、この方法は無理だなあと思いました。

上記の方のサイトを見ていても、実際トレンドブログを試したけれども、どうもそのように意図的なクリックを求めるサイトは対象外になるのか、もしくはGoogleアドセンス登録が停止されるのか、いずれにせよ稼げなくなるようで、ゴミになってしまった、と書かれていました。

なるほど。というか、すごいですね。こうやって経験を語ってくれるのはとても勉強になります。

 

その対極とも言えるブログとして、特化型ブログなるものがあると教わりました。

何か自分が得意な事、好きな事で、かつ読んだ人がタメになる記事をどんどん書いていき、そこにアドセンス広告を載せておく事で、確率的に広告クリックされて、そのクリック数によりお金が入ってくる、というやり方のようです。

調べていると、きっと私で考えると月に5000円行ったら良い方なのかなと思うジャンルではありますが(10万とか行く方もおられるようです)、最初のトライとしてはこれが自分に合っているように思いました。

無理してやっても続かない性格なので、楽しんで続けられる内容にしたい。

という意味でも合っているなあと思いました。

 

じゃあ特化型のブログを作るとして、どのようにやればいいのか?については、上記で記載したサイトにとても詳しく書かれていました。

ブログとしてはWordpressを使うのが良い。手順はここに詳しく書かれています。他の無料ブログを推すように見える記事もサイト内に記載がありますが、結局Wordpressにしたほうが良いというのがサイト内での主張に思います。ここは最初混乱しました。上記サイトでは、サーバの取得の仕方、ドメインの取得の仕方、Wordpressの導入からプラグインの追加の仕方まで、とても詳しく書いてあり、有用だと思います。

また、ブログのテーマは、よく考えたほうが良いとの事です。テーマ・ジャンル選びは、このページに書かれています。他にもこのページにも似たことが書かれていますね。また、数を絞ったほうが良いとも書かれています。ポーターの競争の戦略に通ずる所がありますね。

 

というので、テーマは慎重に・・!とありますが、慎重にしすぎても体験も出来ないので、数日悩んだ後に、数年単位で続けてやっている事を記事にしていくことにしました。

最初調べましたが検索キーワードとしては決して上位ではありませんので、稼ぐ事には即つながらないとは思いますので、ある意味挫折への道をまっしぐらなのかもしれませんが、一通り体験できる良い素材ですし、実際その行為を通じて趣味の人脈が広がれば良いなあと思って、気楽にやっています。

 

開設してようやく1ヶ月ほど経ちましたので、今度はその内容についてもお話しますね。

副収入挑戦記。ブログを作り始めようと思って、作り始めるまでの事。

こんにちは!30代妻子持ちサラリーマンです。

副収入を得ることを考え始め調べた結果、インカムゲインをネットビジネスで稼ぎたい、と思うようになって、ブログに挑戦し始めました。その最初に検討した内容の一部ではありますが、赤裸々にお話しようと思います。似た状況の方の参考になればと思います。

記事の内容は、初心者丸出しですので、おおらかな気持ちで見てくださいね(笑)

 

さてブログをやろうと思いましたが、今までも実はブログは三回ほど作った事はありました。1回目は雑多な日記風、2回目は家で調べた事を仕事場でも見れるようにするための技術情報まとめ、3回目は1回目で使っていたブログがあまりに使い勝手が悪かったので移転、です。いずれも無料ブログサービスを使っていました。

アフィリエイトも楽天とamazonを登録して、貼り付けてみてました。結果は、もう、全くのゼロです(笑)。ポイントが少したまっていたかもしれませんが、せいぜい数10ポイントとかで、全然気づかないレベル。

興味本位で単にやっていただけではありましたが、なので、普通にやっていたらこのような結果(ほぼ成果は出ない)なのだなというのは身に染みて知っています。でも、どうも巷ではきっちり稼いでおられる方も一定数おられる模様。なので、自分に向いていないのか、うまくやる方法を知らないのか、のどちらかなのでしょう。何となく、向いていないと言い切るには、過去の経験はあまりに少なかったと思うので、後者と思うことにしました。あと、その方が未来があるから(笑)

 

そう思って調べ始めると、ブログでの稼ぎ方について、様々ある事を知りました。よくあるのは以下の3つに思います。

  1. アフィリエイト。広告クリック後、実際に買ってもらった時に報酬が発生する仕組み。サービスとしては、楽天やアマゾン以外にも、A8等の専用サイトもあって、更に自己アフィリエイトなる自分で登録して稼ぐ手段も有る。この中にも色々種類がありそう。
  2. アドセンス。広告クリックのみで報酬が発生する仕組みという認識。Googleがメジャー。
  3. 自分の商材(情報商材・コンサル・グループ加入・物品等)の導入としてのブログ。一定量の無料情報を提供し、信用を得られる状態にした後に、自分の商材を買ってもらえるようにするスタイル。「1ヶ月で月10万、3ヶ月後に月50万稼げるようになりました!」系はこれの事が多い印象(というかそれ意外知らない)。

 

どれが自分に向いているか?でいくと、アフィリエイトでモノやサービスを売り込むのは、正直自分にあまり合っている気がしないので(営業は苦手・・)、来て貰う人が一定数おられて、それらの方が一定量の確率でクリックされる事を考えてのアドセンスなのかなあと思いました。3はあまりに今の自分には高度過ぎる。でも2をやっていって、自然とそうなる分には別にいいかもしれない。でも、何というか、今は幼稚園レベルで、3は大学院レベルなイメージ。それくらい遠い。

 

じゃあアドセンスで稼ぐとなると、どういう方法があるのかなあ、興味のない記事を延々書くのも嫌だなあ、と思って色々調べていきました。続きはまた後日。

 

副収入挑戦記。考え始めてから2ヶ月ほど経ちました。調べた事、考えた事は?

こんにちは、30代妻子持ちサラリーマンです。今日は実践記を書きますね!同じようにトライしている人たちの参考になればと思います。

 

副収入を得る事を真剣に考え始めて、会社の先輩が実践しているので教えてもらいながら(あまり会社では堂々とは聞けないので、少しずつなのですが・・)、自分で調べてトライし始めました。

なので、本当に入門したての2ヶ月です。たぶん、何かの教材で勧誘されると、素直に信じてコロッとそっちに流れてしまうくらいの、ヒヨッコです(笑)

 

 

まず、そもそもの入り口として、副収入をあげる手段として、何があるのか調べました。そして大別として、収入にはキャピタルゲインとインカムゲイン、という考え方がある事を知りました。言われてみると、なるほど〜。

どちらを目指す?と言うと、自分にはインカムゲイン(資産を保有する事で安定的に得られる現金収入)が合っているように思います。副収入をあげたいと思い始めたきっかけは安定した別収入が欲しいからですが、そのイメージとして合致するのがインカムゲインの方だからです。

もちろんキャピタルゲインも、継続して売り買い等すればもちろん利益が出るのでしょうが、何というか、今の生活に合わない気がして。ヤフオクも何度もトライしようとしましたが、写真撮って梱包して発送して・・という手間が面倒で。そのうちトライするかもしれませんが、まずは今の生活を崩さない状態でインカムゲインを狙う路線で何があるのか考え始めました。ある程度幸せに過ごせている今の生活を崩してまで副収入を得たいかというと、将来の家計見通しをしてみるとそこまで悲観的でも無かったのもここに関係しています。

 

じゃあインカムゲインとして何が有るかというと、代表的なものは不動産のようですね。あとは株の配当金もあります。

ちなみに長期投資も同じワード?と思って調べましたが、期間の話で、違いました。代表的なものはインデックス投資のように感じましたが、こちらは結局は株で、キャピタルゲインであるという理解です。何らかトライしてみたいなとは思っていますが、元本が数千万になるまで継続して積み立てて、かつ10%の利益が得られたとすると数百万の利益が出る、という理解です。要は、数千万のインプットがあってようやく数百万のアウトプットが出る、と考えると、現状の見通しではそのような家の財政ではないので、得られる利幅を考えると、大きく投資する対象ではないのかなあと思っています(今は)。インデックス投資についても、調べた情報についてはどこかで記事にしようと思います。

 

うーん、とここで悩みました。不動産や株というと、初期投資が結構かかりそう。しかも住んでいるのは日本なので、地震などの災害リスクや○○ショック系の金融知識そこそこの人でも食らうリスクも考えると、ロスが有り得る初期投資はできるだけ避けたい。特に最初は・・

 

そういう状況下で、例の先輩に尋ねてみました。やはり同様の認識で、そういう意味でネットビジネスはオススメだと教えてもらいました。初期投資の小ささ(失敗時のリスクの低さ)の割に、得られる利益幅は大きいよと。確かに。それは納得。そして色んなサイトを見てみても、そう書いてある・・所もありますね。

 

じゃあ、インカムゲインが得られそうなネットビジネスでいくと・・?と考えた所で、ブログにトライし始めているのですが(これもそのうちの一つです)、これについては別の記事で