不動産投資セミナー(戸建て)の内容メモ

こんにちは。

戸建てに関する不動産投資セミナーに行ってきましたので、そのセミナーで話されていた内容のメモをポイントで公開します。

以下がセミナーの内容ですが、私がそう思っているという内容ではなく、セミナー講師がそう話していたという内容ですので、ご注意下さい。セミナー主催者は不動産販売の方なので、そういう視点で見て頂ければ、情報として拾えるポイントも見えてくるかと思います。

 

法定耐用年数と節税

法定耐用年数(木造だと事業用だと22年)を超えた後、その減価償却年数は、国税庁の簡便法によると、以下となる。

法定耐用年数 × 0.2

つまり、木造だと22年なので、22×0.2=4.4、切り捨てて4年が減価償却の年数となる。よって建物評価金額相当を4年で減価償却するという計算になる。

減価償却は実支払いが発生しない経費として申告可能なので、節税効果がある。収益を大きくあげる物件でなくても、こういった短期減価償却が可能な物件での節税効果で手元の資金を増やす活かし方もある。

各不動産投資方法毎の特徴

新築ワンルーム

節税効果はあまり大きくない。不動産の相続観点では節税になる。

中古ワンルーム

築古であれば、キャッシュフローをわずかながらでも得られる。ただ、利回り10%を超えると、何らか落とし穴があると思ったほうが良い。

一棟ビル・マンション

利回り10%を超えるものはなかなか得られない。平均利回りで4〜7%で、キャッシュフローを得られる投資方法。

高齢者向け賃貸住宅

利回り4〜5%程度が多い。キャッシュフローはわずか。高齢者向けのため健康寿命促進等のサービスが複雑で、通常物件とは異なる管理になるため管理者の選択は難しい。目に見えないサービス・安心感が売りになるので、そこをキッチリ訴求していく事が大事。

今、数は少ないが、少しずつ増えていくと考えられる。

購入時は、親族(子)が反対する事が多い。親族としては正直、現金を残してほしいと思っている事が多く、新たに住居を変える所にお金を使ってほしくないと思っているケースが多く、中には介入し案件そのものを中止させようとしてくる人もいる。そのため、進めるために理解してもらう人の数が4〜5人になり、多くなる。

そういう人たちへの説得材料の意味も込めて、利便性が良い立地を選ぶことも大事。

中古一棟アパート

売却価格は土地価格のみと思ったほうが良い。

中古戸建

節税効果が高いものの、瑕疵の対策が難しく、ローンがつきにくい。

瑕疵については販売契約書上で自己の責任・負担となるのが一般的で、購入後に隠れた瑕疵が出てくる可能性は否定できず、その時に売り主に請求できない。またリフォームコストを考慮に入れるのも大事。

時代的に、持ち家を持っていた人が亡くなり、その土地に住んでいない子どもが残るケースを考えると、築古の戸建ては今後どんどん増えていくと考えられる。

民泊

大きな需要があり、利回りも高く取れ、(返済すれば)土地も手に入るので民泊向け物件は人気なものの、運営業者面での不安(ノウハウがまだ無い)面と、民泊をやめた際の事業転換プラン(出口戦略)は考えておかないといけない。

また今後民泊の規制がかかってくる(180日制限)事もある。

不動産価格指数の動き

2010年以降、戸建てと土地価格についてはほぼ変動は無いものの、マンション価格は大きく上昇し続けている。

なので、マンションについては今は買わない方が良い。どこかで暴落する時が来る。

 

所感とセミナーを聞いての疑問点

以上がセミナーの内容でした。以下はまだ良くわからない内容と所感です。

  • 一棟ビル・マンションの利回り。平均利回りで4〜7%でキャッシュフローを得られるという情報でしたが、エレベータの修理保守費用等ビル・マンションでは経費としてかかる所は大きい認識で、修繕費用積立も考えると、この利回りでは本当に収益が出るかどうか疑問です。
  • 中古一棟アパートの売却価格は土地価格のみと思ったほうが良いとの事でしたが、ケースによっては解体費用も含めて考えたほうが良いように思いますので、諸経費も含めて考えると土地価格よりも下がりそうに思います。
  • 民泊の規制については、全国では180日制限があるものの、特区(大田区・大阪市)ではこの制限が無いという理解で、違うと思います。これはセミナー中に講師の方に説明した所、そこまで詳しくないので分からないとの事でした。そのような事もあるのですね。
  • 高齢者向けの賃貸住宅については需要は確かに上がりそうに思う一方、上記の情報のみを聞くと正直道徳的にどうかと迷いそうに思います。

 

前に聞いた案件と似ているなと思ったのは新築ワンルームマンションへの評価でした。今、投資用物件として新築ワンルームを買うのはやめたほうが良いとどの人も言っているのが印象的でした。

また物件購入を少し匂わしてくる(しつこくお願いはされませんでした)のですが、その時のマージンの取り方があまり見えていないのと、諸経費を最初から本当に全部見せていない所(例えば本当に戸建てを買うとすると、銀行事務手数料、登記費用、固都税、火災保険代等も購入時にかかるはず)から、少し不安に思いました。

とはいえ、短期減価償却という視点ではあまり不動産を見ていなかったのと、高齢者向けという分野がある事は知らなかったので、勉強になりました。

 


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