不動産投資セミナー(中古アパート・民泊)の内容メモ

こんにちは。たーちーです。

先週になりましたが、不動産投資セミナー(中古アパート一棟買い)に行ってきましたので、そこで出たお話について共有しようと思います。

セミナーの本題は中古アパート一棟買いについてだったのですが、主催者が民泊もされており、かつ開催された場所が民泊特区の近くだった事もあり、途中から民泊の話ばかりになりました。

以下の記事については、私が単にセミナーで得た情報であって、私が実際にやっていたり、思っている情報ではありませんのでご注意下さい。本当かどうかはさておき、セミナーで語られていた事なので、今後色んな情報を取っていきながら副収入の検討材料にしようと思います。

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以下、セミナーの情報です。

不動産投資を取り巻く状況

不動産投資を取り巻く状況として、不動産価格の高騰がある(特に東京)。バブル期を思わせるような上がり方になっている。

不動産投資のメリット

メリットは以下。

  • 長期安定。特に家賃については不動産投資をやっていると購入後緩やかに下がってはいく傾向にあるものの、不景気になったからと言って株のように半額になったりはしない。
  • レバレッジがきく。銀行から借り入れて現金資金を増やす事が出来る。例えば株については、このような考え方・投資の仕方は出来ない。
  • 手間がかからない。副業として実行できる。株だと値がとても気になって、そんなに任せっきりには出来ないけれども、不動産はリアルタイムの値段変動について気にしなくて良い(逆に気にした所で成果が出ない)。また、外部に管理業務を委託してしまえばほぼ手間がかからない。

各不動産投資方法毎の特徴とオススメの投資方法

中古ファミリー(区分マンション)

年収350万以上の人から可能。キャッシュフローは1.5万/月くらい出る。インカムゲインとしてはあまり特筆できない。

新築ワンルーム(区分マンション)

実は様々な経費を差し引いてのキャッシュフローはマイナス1万/月くらい。戦略としては所有権狙いで、「毎月1万出せば20年後に新築のワンルームが手に入りますよ」という謳い文句で売っている会社もある。

絶対にこれはやめたほうが良い、銀行評価に悪影響が出る。

新築一棟もの(アパート)

属性がいい人にとってはこの投資方法が最も効率が良い。でも値段は1億は超えるので対象想定年収は1000万以上クラス。もしくは過去に不動産を持っていた人など。そうでないと、額を考えると融資が出ない。

中古一棟もの(アパート)

年収800万以上から可能。

番外:太陽光発電事業への投資

新築ワンルーム以上に銀行評価に悪影響を出すものでサラリーマンがするものではない。メガソーラーに投資をして良いのは年収50億を超えるような人のみ。

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いずれにせよ、不動産投資のポイントは、お金を借りられるかどうか。また、お金を借りる時は、できるだけ長く借りること。それによりキャッシュフローを高めることが出来る。

なので、上記からすると、中古一棟アパートへの投資がオススメ。理由をまとめると以下。

  • 利回りが高く、スタートダッシュが効く
    • オーナーチェンジ物件なので、最初から収益をあげられる
    • 空室時でも区分ではないのでリスク分散が可能
    • キャッシュフローが出る
  • 賃貸経営の実績が作れる
    • 金融機関に対して実績を作る事で、次にさらに借りる時のプラスに出来る

話はそれるが、例えば満室で利回り15%の物件と、6割入居で10%の物件だったら、後者の6割入居で10%の物件のほうがオススメ。なぜなら、今後のリフォームにより更に利回りを増やせる可能性があるから。

不動産投資の不安点とその解消方法

以下が不安点(黒丸)と、その解消方法(白丸)。

  • 人口減。
    • 都心部は増えているし、地方でも人口の集中する都市は減り方の度合いは小さくなる。
    • どこでも均一に減っているわけではない。また人口は調べればWeb上にデータが転がっているので、しっかり調べれば対策可能。
  • 空室リスク
    • 避けようがないので、織り込んで計画を立てておく必要あり
  • 経済の先行きの不透明性
    • 経済リスクは株等の投資の方が危険
  • 供給過多(日経に記事が出ていた)
    • 需要の高い土地(駅前など)、外国人留学生、晩婚化、持ち家率の低下、民泊なども有り、賃貸需要はまだまだ枯れないと思って良い
    • 大企業の工場があったり、大学の近くだったりという立地は有利
    • 土地が安い地方にチャンスが有る

特に民泊については特区であれば月に一棟ものくらい稼ぐ事が可能(60万/月ほど)。リスク分散やキャッシュフロー増大の観点で、民泊も取り組んだ方が良い。

金融機関が好きな(融資してくれやすい)点

以下を主に見られる。

  1. 所属、年収、勤続年数。上場企業で年収800万以上であれば特に良い。
  2. 不動産投資実績がある事
  3. 購入資金の15〜20%を確保している事

オススメの物件購入方法

以下を、最初に一気に購入すること。一度に購入するのが良い。

  • 中古一棟アパート
  • 中古ファミリーマンション
  • ワンルームマンション

この、マンションを同時に購入するファイナンシャルアレンジがポイント。この方法の時のおおよその値段目安は以下となる。

中古一棟アパート 中古ファミリー 中古ワンルーム
購入価格 4500万 3200万 1800万
年間収入 405万 156万 144万
年間手残り 180万 18万 6万
完済売価 3000万 1500万 1000万

上記の中古ファミリーの所は、今は中古民泊用戸建てでも構わない(今はすごくオススメ)。また上記の中古ファミリー、中古ワンルームは首都圏の物件を狙うことで、資産価値を高められる。すなわち、将来の売却益を狙える。

上記を実施する事により、年間の手残り金額が200〜250万となり、一気に中級大家クラスとなる。

狙い利回り

9%以上は狙わないといけない。

例えば4500万の中古一棟アパート物件で、4000万の借り入れを25年、利息3.15%で借りた場合で行くと、以下の計算となる。

7% 9% 11%
賃貸収入 315万 405万 495万
返済額 232万 232万 232万
管理費 15万 20万 24万
手残り 67万 152万 238万

上記計算で行くと、7%の物件と9%の物件だと、キャッシュフローが倍は違う。

融資の際の自己資金の使い方

今はなるべく自己資金は使わず融資を借りるべき。今のうちに自己資金を貯めておけば、景気が悪くなった時に自己資金を使ってもう一勝負出来る。なので、今お金を使うべきではない。

手元に現金を残しておくほうが良い時期。

民泊

戸建てが流行っている。大田区と大阪市が特区で、大阪市もその中で更になんばが聖地。夕方以降に街を歩くと、外国人だらけでとても日本とは思えないくらいの人がいる。実際、飲み屋で話を聞いても、そのおかげで儲かっている所も多い。

サラリーマン大家の時の融資とその上限

年収300〜600万くらいの人が、いちばん難しい。一度間違えてしまったら、戻しにくい。失敗そのものも履歴化されてしまう。

年収700万を超えるレベルになると、失敗してももう一度やり直せるくらいになる。

年収1000万以上の人であっても、おおよそ5億円くらいが融資上限金額となる。5億になると、いわゆるメガ大家クラスとなる。

その他、雑多な情報

  • 一気に買うことで金融データベースでのズレが出ない。借入情報の反映は締め日の関係もあり1ヶ月後になる。購入エリアを広く見ておくと、同時購入できる可能性が高くなる。
  • New York Timesの記事で、2017年のランキングで、行きたい都市で大阪がトップだった
  • 融資がおりやすい有名な銀行(S銀行)があるが、属性がいい人はそこからは借りないほうが良い。銀行評価に影響する。
  • RCは今、新築の値段が高くなっている。材料費が高騰している。
  • 中古物件で既に入居者がいる時にはレントロール表の確認が必要。
  • レントロール表だけではなく、どういう人が入っているか、大家はなぜその物件を売ろうとしているのか確認すること。
  • 5〜10年不動産をやって、しっかり実績を作る事で、銀行が大家として見てくれるようになる。そうするとプロパー融資が受けられるようになる。
  • プロパー融資は、法人を立てた方がおりやすい。
  • 不動産投資をやるなら、大きくゴールを持って大家になるか、1個持って小さく(ほぼ何もせず)やるか、どちらかにしたほうが良い。
  • 東京は大家会が多いが、関西は少ない。
  • 東日本大震災後、外国人は2ヶ月ほど消えたが、3ヶ月後復活した。なので災害があってもその後ずっと居なくなるわけではない。
  • とはいえ、地震保険にはしっかり入っておいたほうが良い。
  • サラリーマンは属性なので、不動産収入があったとしても辞めずに、ギリギリまで属性を使ったほうが良い。

 

所感・セミナーを聞いての疑問点

以上がセミナーの内容でしたが、以下は正直疑問に感じた所でした。

  • 大学近くの物件では大学生狙いになり確かに継続性はあるとは思うが、必ず数年で出て行くし、学生であるためトラブルも多く大変ではないか。
  • 大企業の城下町についても、確かに一定の継続性はあるとは思うが、例えば某液晶工場の件等を考えても業績悪化・移転等により急に想定キャッシュフローから悪化する事態があると考えられないか。
  • 中古アパートが供給過多な状況なので、相当のメリットが無いと厳しいのではないか。
  • 3つ程度の物件を同時に購入する所で、中古ワンルームが入っている理由が分からない。将来の売却益を狙えるとの事だが、想定している売価はあまり高くないように見える。多方面に投資していることの銀行へのPR目的?
  • オススメの購入方法(一気に買うことでの金融データベースのズレ)については言っている事がややグレーに聞こえる。銀行員はみんなそうしていると話していたが、こういう裏を付く系は良くないと思う。
  • このセミナー主催者が住居販売もやっているので物件を勧めてくるが、それが、あまり治安的に良くない地域ばかりで、出口戦略として成り立っているか不明。
  • 手間がかからないというのは、お金を支払えば、という事で、不動産投資ならではというメリットではないように思う。

 

とはいえ、得た情報の全てが疑問な訳でもないので、これはこれで肥やしとして、また新たな情報を得ていこうと思います。

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