不動産投資メモ。ローンの建て方は?頭金の目安は?

こんにちは。当サイトへの訪問、ありがとうございます。

不動産投資をしたいと思って色々勉強していっています。その中で、ローンの立て方について、調べていて学んだことがありましたので、自分の備忘録も兼ねて、まとめておこうと思います。

同じような悩みを持っておられる方の参考になればと思っています。ぜひご活用くださいね。

担保価値と収益性の両方のバランスのいい物件なら借りられる

色々読んでいて、結局これに尽きるように思います。要は結局は「いい物件」なら貸してくれる。自分がすでに借りている額にも依存するとは思いますが。

また、これより前に、「結局は人」というのもありますが、それを言い始めるとキリが無いので、すこしずつ具体的に、普通に借りられる内容について書いていこうと思います。

サラリーマンだと1億円くらいで壁がある

ふうん、と思いましたが、1億円って平均年収の約20倍程度の額ですよね。もし仮に破綻してしまったら、どう頑張っても返済が厳しい額だと思いますので、まあ壁があって当然かなと思いました。というか、よくここまで貸してくれますね。

この壁を乗り越えるためには、密接な人間関係や、しっかりとした事業計画書等が必要との記載を見ました。前者も後者も、この壁に当たる以前に大事なことですよね。

ただ、普通にやっているとここに壁があるのだというのは認識しておこうと思います。

住んでいない地域だと融資が厳しい

情報を見ていると、知らない土地の者に対しては冷たい、という内容と、そもそも知らない土地の事だろうからしっかり考えられているのかと疑われる、という内容とがあるようです。理由はどちらもありそうに思いました。

ただ、地方だと、投資初期の1棟目・2棟目にアパートローンを使用していく方法があると記載している所もありました。また、借りられる金利は若干高めになってしまったとしても、利回り・キャッシュフローがそれ以上に稼げる物件を探せば良いよと書いてある所もありました。上記理由があったとしても、更になんとかしようと考えておられる方々はたくさんおられて、すごいなと感じます。

結局、表面上の数字に踊らされず、自分たちが所望の利益を得られるのか?に集中し、しっかり考えた末に、それを銀行の方に説明しても上記のケースもあるんだな、と思うのが良いように思いました。

地方銀行ローン、という選択肢

住んでいる地域に支店がある地方銀行を当たることにより、金融機関を開拓するというやり方もあるそうです。大手の銀行よりも地方銀行の方が、地域経済の活性化のためにお金を貸してくれるケースも多いとの事(ただし金利は高くなる)。

キャッシュフローを計算して、リスクを勘案して検討した上で金利が高くてもフローが十分プラスになるなら、このような選択肢もありですね(だってその方が儲かるということですから)。

物件の選び方も重要

積算評価が出るということに加え、頭金も入れることで、最初の融資を引くことができると記載してある所がありました。頭金を入れて自己資本比率を高めることは、バランスシートをよくするためにも大切で、更に1棟目がうまくいけば、2棟目以降はその実績を見てくれるので、借りやすくなるそうです。経営に似ていますね。

銀行側の立場に立つと、結局この人はちゃんとお金を返してくれるのか?というのを見ている訳でしょうから、そう考えると、借りる額が少ない事は双方にとって良いことですよね。また、実績のある人はある意味信頼のポイントもたまっているでしょうから、そういう意味での融資の受けやすさ、もあるのだなとは確かに納得します。

頭金は2割入れる・半分入れる・全部キャッシュなど色々

リスクを抑えるために、フルローンやオーバーローンはなるべくやらないという考え方もありますし、キャッシュはなるべく手元に置いておきたいという考えからフルローンを組む人もおられるようです。本当にひとそれぞれですね。

ある人は、積算評価が売値の2倍とか3倍あるものがあっても、それでも頭金は入れるとの事でした。

あとは考え方しだいですね。ただ、結局持っているキャッシュとローンのバランスで、どちらがどういうリスクを負っているのか等、整理して把握しておければ良いように思いました。

 

まとめ

結局は考え方しだいな所はありつつも、王道の考え方を知っておくのは大事かと思います。守破離でいくと、まずは守が大事ですよね。頭金の入れ方など、人によって考え方が180度変わる所もありますが、ここは自分がどう思うか・どう感じるか、ですね。

ご参考になれば幸いです。


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