不動産投資メモ。積算評価法とは?

こんにちは。当サイトへの訪問ありがとうございます。

この記事では、不動産投資について絶賛勉強中(まだ投資はしていません)なのですが、本を読んでいて「積算評価法」という単語が出てきて、分からなかったので調べた結果を書いています。

同様にわからないな、と思っていた人の参考になればと思って、公開しています。どうぞご活用下さいね。

積算評価とはどんな指標か?

積算評価法とは、銀行が投資物件を評価する際の指標(投資家の視点では、収益還元評価で見る)。なので、銀行にとって、どれくらい魅力的な物件か?価値があるのか?を示す指標なのだと思って下さい。

ただ、銀行により詳細な計算方法は異なります。具体的には、下記で紹介する耐用年数や掛目の入れ方が違います。とはいえ大きな方向性としては同じなので、ここは差分が出るのだなというのを理解した上で使えば良いと思います。

積算評価を使ってどう物件を評価するか?

積算評価額が物件の売価よりも高いと、「資産性が高い物件」として評価されます。ただ、とはいえそのような物件は市場に出ている物件の1割程度だそうです。実際、まだ見て試してはいないので、これから物件を見ながら確認していきたいです。

特に利回りが低い都心部で積算評価が出る物件は非常に少ないとの情報もありました。都心部は競争も激しく利回りが低くても売れるため、どうしても売価が高くなってしまうのでしょう。

積算評価とは?

結局のところ、以下の式です。

積算評価 = 土地の積算評価価格 + 建物の積算評価価格

土地の積算評価価格とは?

さて、ここから掘り下げてみていきます。積算評価の第一項の土地の積算評価価格については、以下で計算できます。

土地の積算評価価格 = 路線価 × 土地の広さ(平米)

また新しい用語が出てきました。路線価。

路線価?

土地の相続税を計算する時に使う価格との事です。計算式は【路線価=0.8 ×公示価格】ですが、ただ、この数式を見なくても、路線価は以下のホームページから調べることが出来ます。

http://www.chikamap.jp/commit.asp

ここで調べればいいですね。

掛目

上記は基本の計算式なのですが、最初にお話しましたとおり、更にこの計算結果に掛目を入れる事が必要です。

用途地域による価格調整

まず、用途地域によって掛目を入れる事での価格調整が付きます。商業地域であればその価値が高い、というように見ればよいです。

用途地域 掛目
商業地域 +10%
第[一種/二種]住居地域、準住居地 なし
第[一種/二種]中高層住居専用地域 -10%
第[一種/二種]低層住居専用地域 -20%
準工業地域、工業地域 -30%
工業専用地域 建築不可

土地形状による価格調整

次に土地形状についてです。土地の形によって、価値が変わる、という、まあそれはそうだろうな・・と思う調整内容となります。もちろん接道面(道に接している面)が広い事が好ましいです。奥まった所だと評価が下がります。

一番評価が高いのが正方形で接道面が2面以上取れる土地です。

逆に、旗地(引き込み道路)や長方形の短い方の辺しか道に接していない土地は、評価がぐっと下がります。

また住居用物件では南向きが好まれるため、日照の関係で南側に道が接する方が北側に道が接するよりも良いとされます。

個々の土地の形状により評価は異なりますが、多いと+30%、逆に引く方ではマイナス40・50%等の数値で調整が入ることもあると書いてある所もありました。土地形状についても要注意ですね。

 

建物の積算評価価格

次に、土地ではない方の積算評価の、建物についてです。式は以下になります。

建物の積算評価価格 = 再調達価格 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 耐用年数

また不明な単語が色々出てきましたね。一つ一つ見ていきます。

再調達価格

今からその建物を建てると、1m^2あたりいくらお金がかかるか?という価格の事です。後から延床面積を掛けますので、単位は円/m^2、ですね。

おおよその目安としては、ブログや記載元の本により異なりますが以下くらいでした(銀行により異なります)。

木造・軽量鉄骨 13〜15万円
重量鉄骨 17・18万円
RC・SRC 20万円

耐用年数・残存年数

耐用年数とは、建物の建築構造により決まっている耐用年数です。以下の表の通りとなります。

木造・軽量鉄骨 22年
重量鉄骨 34年
RC・SRC 47年

色んなホームページに記載がありますが、ここの税務省ページが一番の出典元でしょう。

残存年数は耐用年数築年数から築年数を引くと出てきますね。

 

まとめ

色々複雑そうに見えますが、一つ一つ追いかけていくとまともな計算にも見えます。

銀行からどうその物件が見えるのかも考えておかないと、融資がまともに付かない事もありますよね。

しっかり勉強しておこうと思います。

不動産投資メモ。不動産投資家インタビューから知った6つのポイント

こんにちは。当ウェブサイトへ訪問ありがとうございます。

この記事は、私の不動産投資の初歩の勉強メモ:不動産投資家のインタビューから、気になった思考を抜粋してメモしておくためのものです。

皆さんにもお役に立てればうれしいです。

調べたきっかけ

不動産投資そのものは、最初の記事で初期投資が多いからちょっと、と書いていました。ただ、よくよく考えると、それでもサラリーマンでの投資方法としては一定の地位を築いているので、自分があまりにリスクを過大評価しすぎなのかな?と思い、少なくとも勉強はしてみたいなと思いました。

ポイント

自分の納得の行く価格で指値で買うこと

妥協しないこと。経費についてもしっかり把握し考えて、楽観的に考えすぎないこと。数年に一度とか、かからないことがある費用についても、しっかり計算しておかないとなと思いました。

人間関係が大事

良い物件に行き着いたり、しっかり融資をしてもらうためには人間関係が大事。何事もそうですね。

ローンと現金をどの比率にするかは、人による

  • キャッシュが超重要である、という人は、基本的にフルローンを組んで対応している。それはそれで理解できます。
  • 震災をより身近に感じた人は、アパートや家がそのまま存在し続けるとは思えない、という思考で、現金でもある程度支払う思考を持っている。たしかにそういう思考もありだなと思います。

結局、リスクをどう評価するかという事だなと思いました。

サラリーマンで組めるローンは、億を超えると厳しくなる

1億円を超えると融資を断られる事が出てきた、という記事がいくつかありました。ただ、その後信金の人から7億円融資してもらった等、前述の人間関係で乗り越えているなあと感じました。

不動産投資をする目的は何なのかをよく考える

家族や自分が幸せに過ごすために不動産投資をする、という人が多いのではないでしょうか。私も結局のところ、それが目的です。あと、知的好奇心もあります(笑)

不動産投資のために色々カリカリなりすぎて自分を見失うことが無いように。自分はよく、一つのことに集中しすぎて大事な事を見失う事があるので、これは本当に心しておかないとなあと思いました。

サラリーマンなら返済比率は5割以下、25%程度に抑えると良い

破綻しないことが大事。毎月の返済が少ないと空室があっても焦らないし、滞納があってもイライラしない。上記の、「何のために投資をしているのか?」から考えても、そういう運用にならざるを得ない状況にしてしまうと、何かがおかしいなと確かに思います。やりすぎてしまう癖が私にはあるので、ある程度ブレーキを自分で踏めるようにしておかないとなと思いました。

 

まとめ

自分の分をわきまえつつ、人間関係を重視し、家族と自分が幸せになるように活動する。そういう投資ならいいですね。

実際、まだまだイメージが湧いていないので、しっかり勉強していかないとなと思います。

不動産投資メモ。ローンの建て方は?頭金の目安は?

こんにちは。当サイトへの訪問、ありがとうございます。

不動産投資をしたいと思って色々勉強していっています。その中で、ローンの立て方について、調べていて学んだことがありましたので、自分の備忘録も兼ねて、まとめておこうと思います。

同じような悩みを持っておられる方の参考になればと思っています。ぜひご活用くださいね。

担保価値と収益性の両方のバランスのいい物件なら借りられる

色々読んでいて、結局これに尽きるように思います。要は結局は「いい物件」なら貸してくれる。自分がすでに借りている額にも依存するとは思いますが。

また、これより前に、「結局は人」というのもありますが、それを言い始めるとキリが無いので、すこしずつ具体的に、普通に借りられる内容について書いていこうと思います。

サラリーマンだと1億円くらいで壁がある

ふうん、と思いましたが、1億円って平均年収の約20倍程度の額ですよね。もし仮に破綻してしまったら、どう頑張っても返済が厳しい額だと思いますので、まあ壁があって当然かなと思いました。というか、よくここまで貸してくれますね。

この壁を乗り越えるためには、密接な人間関係や、しっかりとした事業計画書等が必要との記載を見ました。前者も後者も、この壁に当たる以前に大事なことですよね。

ただ、普通にやっているとここに壁があるのだというのは認識しておこうと思います。

住んでいない地域だと融資が厳しい

情報を見ていると、知らない土地の者に対しては冷たい、という内容と、そもそも知らない土地の事だろうからしっかり考えられているのかと疑われる、という内容とがあるようです。理由はどちらもありそうに思いました。

ただ、地方だと、投資初期の1棟目・2棟目にアパートローンを使用していく方法があると記載している所もありました。また、借りられる金利は若干高めになってしまったとしても、利回り・キャッシュフローがそれ以上に稼げる物件を探せば良いよと書いてある所もありました。上記理由があったとしても、更になんとかしようと考えておられる方々はたくさんおられて、すごいなと感じます。

結局、表面上の数字に踊らされず、自分たちが所望の利益を得られるのか?に集中し、しっかり考えた末に、それを銀行の方に説明しても上記のケースもあるんだな、と思うのが良いように思いました。

地方銀行ローン、という選択肢

住んでいる地域に支店がある地方銀行を当たることにより、金融機関を開拓するというやり方もあるそうです。大手の銀行よりも地方銀行の方が、地域経済の活性化のためにお金を貸してくれるケースも多いとの事(ただし金利は高くなる)。

キャッシュフローを計算して、リスクを勘案して検討した上で金利が高くてもフローが十分プラスになるなら、このような選択肢もありですね(だってその方が儲かるということですから)。

物件の選び方も重要

積算評価が出るということに加え、頭金も入れることで、最初の融資を引くことができると記載してある所がありました。頭金を入れて自己資本比率を高めることは、バランスシートをよくするためにも大切で、更に1棟目がうまくいけば、2棟目以降はその実績を見てくれるので、借りやすくなるそうです。経営に似ていますね。

銀行側の立場に立つと、結局この人はちゃんとお金を返してくれるのか?というのを見ている訳でしょうから、そう考えると、借りる額が少ない事は双方にとって良いことですよね。また、実績のある人はある意味信頼のポイントもたまっているでしょうから、そういう意味での融資の受けやすさ、もあるのだなとは確かに納得します。

頭金は2割入れる・半分入れる・全部キャッシュなど色々

リスクを抑えるために、フルローンやオーバーローンはなるべくやらないという考え方もありますし、キャッシュはなるべく手元に置いておきたいという考えからフルローンを組む人もおられるようです。本当にひとそれぞれですね。

ある人は、積算評価が売値の2倍とか3倍あるものがあっても、それでも頭金は入れるとの事でした。

あとは考え方しだいですね。ただ、結局持っているキャッシュとローンのバランスで、どちらがどういうリスクを負っているのか等、整理して把握しておければ良いように思いました。

 

まとめ

結局は考え方しだいな所はありつつも、王道の考え方を知っておくのは大事かと思います。守破離でいくと、まずは守が大事ですよね。頭金の入れ方など、人によって考え方が180度変わる所もありますが、ここは自分がどう思うか・どう感じるか、ですね。

ご参考になれば幸いです。