【読書レビュー】半径5メートルの野望。より幸せに人生を生きる指南書!

こんにちは、たーちーです。

今日は、はあちゅうさんの本:半径5メートルの野望(Amazon楽天ブックス)、を読んだのでその内容について紹介します。

Twitterとかでは既に色々紹介されているけれども、自分なりに思った事をアウトプットする事で違う角度からその魅力を伝えることができればと思いまして。

 

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半径5メートルの野望、というタイトルからは、身近な所から自分の思い通りにしていって、その影響範囲を広げよう・・という思いがこもっているのかな、と思いました。

なので、その思い通りにする所をどうするか、という事が多く書かれているのかなと思って読み始めましたが、中身については良い意味で違う方向だなと感じました。

実際読んでみての印象としては、そういう側面で書かれているのかなと思う所もありましたが、どちらかというと身近な所をコントロールするというよりは、自分がなりたいものになっていくためにどうしていけばよいのか、この今の時代をどう自分らしく生きていくか、についてどんどん書かれているように感じました。

私はあまり、著者のはあちゅうさんの事は詳しくないのですが、彼女自身がきっとずっと思ってきたこと、重視してきたことについて、鼓舞(他人だけではなく、きっと自分自身に対しても)も込めて書いている本なんだと感じました。

何というか、とにかく元気をもらえました。良かったですよ。

 

 

彼女が体験したネガティブな事の所で、日本一のブス、というのがありました。

私は彼女の顔を写真で初めて見た時に、笑顔がきれいな人だなあと思って、むしろそういう美人系で売っている作家の方なのかなと思いましたが、色んな事を言う人がいるのですね。

かなりネガティブな事をたくさん言われて、落ち込んだと書いておられました。

私自身も色々ネガな事を言われて、それはそれで別のブログで紹介しつつ似た事で悩んでいる人のために少しでもならないかなーと思って発信していますが、何だかスケールが別次元ですね。

特に女性にとって、ブスと言われるのは相当きつい言葉なのだろうと思いました。

 

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でも、そのネガティブな所から反発して、やってやろうと思ってエネルギーにして前に進んでいけるというのは、自分とは少し違って、すごいなあと思います。

自分はネガな事をネガに捉えてしまって、反発するとかいうよりも、落ち込んでしまうケースの方が多いのですが、それがエネルギーに出来る・・というのは、いいなあと思いました。

そういう事がエネルギーにできるには、どうしたら良いのかな・・

 

ひとまず自分としては、自分が思った「理想」や「夢」を「予定」にしてしまえるように、とにかく目標に向けて自分なりに行動してみる、深く考えすぎずに行動を続けてみる、という事を意識しようと思います。

よく、考えすぎて止まってしまう人なので。

 

よーし、頑張るぞ!

 

半径5メートルの野望(Amazon楽天ブックス)、オススメです。

 

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【ロードバイク】神崎川〜淀川〜京都・桂、カレーとかき氷のグルメ旅!

こんにちは、たーちーです。

先月(2017年6月)、ロードバイク仲間と共に京都・桂まで、美味しいカレーとかき氷を食べにロードバイクで行ってきました〜。

 

出発は神崎川。曇天でいい感じ!あんまりカラッと熱くなりすぎても、正直バテちゃうので曇天サイコーです。

だけど・・残念ながらこの日は向かい風。午前中から北風!なんと!

季節的には南風のはずなんだけどな〜。

うーん・・あんまり向かい風は辛いから嫌なんですけど、美味しいカレーのためには頑張る!

しばらく走ってなかったので、のんびりライド。

ガンガン本気モードの人に、爽やかなくらいあっさりと抜かれながら。

いいんですよ、我々はそんな急がなくても。

ガッツリ、マイペース保っていきましょう!

 

仲間と合流して、淀川を一路北上。

うーん、やっぱりいい天気!のどかで、とっても気持ちがのんびりします。

淀川の西側ロードは、東側に比べると人が少ないんですよね。

気持ち、車止めも少ないので、スイスイ進みます。

東側の方がグラウンドや公園も多いので、かなり気を使いますしね。

その代わり、道路の舗装状況は東側の方がいいですよね〜。

どっちの方が早く進むかとか、試したこと無いけど、誰か試したこと有るのかな?

 

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もう一人の仲間と、関西医大のトイレポイントで待ち合わせてましたので、待ち。

ここはロードバイク乗りがたくさんいます!

skyのチームジャージ来た人いる。本気モードですね〜。

私は安物ジャージですが、一部パールイズミを装着して対抗!

 

のんびり休憩して待っていたら、何とその人から、パンクしたとの連絡が!!

ま〜じで〜、じゃあ救助に行くぞ!!

と思ってたら、さすが、数分待ってたら、早速修理が終わったと。

すげー。私だったらもっと時間かかっちゃうな〜。

この辺は経験が現れる所ですね。私はパンク経験は1回しかないので、

ドキドキして動揺してしまいますが、、、

パンク修理は、練習したいような、したくないような。

 

 

そして合流し、合計4人になってから淀川を北上。

いやー、この雰囲気いいですよね。とにかくどんどん、進んでいける。

どこまでも行けそうな、そんな感じ。

しかも河川敷はクルマもいないので安全ですしね!

2号線とか、色々行けていいんですけど、さすがに怖くて・・

ただ、コンビニとか補給ポイント全く無いので、途中で買い忘れるとマジ死にます。

 

八幡のトイレ休憩をすませてから、桂川の方へGo!

更に進んで、京都市の方へ曲がっていくと、ありました。

カレー屋さん。

 

その店の名も、太陽カレー!

・・アコムじゃないですよ。看板、あるでしょ?「太陽カレー」って。

2Fへの誘導も、ちゃんとされてます(うっすらではありますけど)

 

パット見、入り口はかな〜り分かりにくいです。

ですけど、この分かりにくい入り口を登っていくと、既に何人も並んでいます!

やっぱり、人気のお店なんですね〜。

 

頼んだのは、この日の限定メニューのカレー!

エビフライとカツが乗っているメニュー!(そして名前忘れた!!)

で、肝心のお味の方は・・

 

カレーめっちゃ美味い!!

 

ロードバイクで50kmほど乗ってきたのに加え、ワインを入れて煮込んだルーが絶品。

その上のカツとエビフライも付けて食べて。

とにかく美味しい・・

 

いやあ、ほんとに美味しかった。

隣に座っておられたマダムから、

「あなた、本当に美味しそうに食べるわね?」

と、褒められ(注意されて?)たくらい、一心不乱に食べてました。

 

あ、最低限のマナーは守りましたよ。

でも、とにかく美味しくて・・

 

ごちそうさまでした!

 

 

そして一路、桂川を南下。

きれいな景色もそうですが、とにかく頭の中はさっきのカレー。

美味しかったなぁ・・

 

と思って進んでいくと、次のポイント、中村軒!

桂川を西側に渡った所にあります。桂離宮の直ぐ側。

 

ちなみに駐車場は下にあります。

行ったのは土曜日でそこそこ人も多く、自転車も駐車場に置きましたが、

そこからお店に上がってくる道は結構風情があっていい感じ。

京都とか日本文化好きなら、ここで写真撮りたくなりそう。

 

で、お目当てはかき氷!

 

このかき氷ですが、ただのかき氷じゃないんですよ。

ここのフルーツかき氷は、シロップをかけてるだけじゃなくて、

実際のいちごも絞ってかけてると思うんですよ。

そのイチゴの美味しさったら、無いですよ・・

 

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しかも量も多い。

量が多いと味に少し飽きてくるんですが、その少し飽きてきたかな・・と思った所に

練乳をかけると、また違う味に!!

 

一回で二度味わえる、美味しいかき氷でした。

 

 

ごちそうさまでした!

 

帰りに風向き変わって、向かい風で大変でしたが、とっても楽しかった。

また行きたいです。

 

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coincheckで仮想通貨を始めてみました。ビットコイン、イーサリアム、・・・

こんにちは、たーちーです。

資産運用なんて、全然やってなかったんですけど、

今年に入ってから色々調べつつ、トライしてる途中。

 

まずは、今年の貯蓄額目標のうち、上期分をざっくり整理。

ざっくり整理の仕方は、こちらを御覧ください。

そして、今後の見通し額についても再度整理。

そのうえで、まあ余剰・・という程余っては居ないですが、

投資してみる価値がある金額を整理しました。

 

そして、その投資先の一つとして、、、あのリスクがとっても高そうな、

仮想通貨

を始めてみました。

 

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仮想通貨って?

仮想通貨とは・・(以下、Wikipediaより)

仮想通貨とは、法定通貨に対して特定の国家による価値の保証を持たない通貨の事。

 

・・うーん、何か難しそうです・・

 

結局、国と結びついていない通貨である、というのは覚えておいて頂ければいいかと思いますが、

それ以上の細かい所は今、ここで深く議論してもアレですので、省略します(おぃ

 

ちなみに、おそらく正式には、暗号通貨という方が正しいかと思います。

ブロックチェーンという技術を使ったり、

通過によっては、ゼロ知識証明で、その通貨の価値そのものが証明できたり。

数学・電子技術屋さんとしては、それだけでとっても楽しめそうな世界です。

 

ひとまず、国が何にも保証してくれない、逆に、

特定の国の存続等とは関係がないので、地政学的なリスクは低い(とも考えられる)、

通過だと思って頂ければいいかと思います。

 

 

どうやって買うの?

為替とかになると、取引所がありますよね?

あれの仮想通貨版があります。

 

有名なのは、bitflyer。他、Zaifやcoincheckなどなど、ありますね。

この取引所にアカウントを設定して、お金を送金して、売買する。

それだけでO.K.です。

 

私は、まずは取引通貨数の多い、coincheckを選びました。

 

 

リスクは?分散の仕方は?

仮想通貨そのもののリスクとして、国が何も保証してくれないので乱高下が激しいし、

一瞬で無価値になることなどでしょう。

 

そして、取引所そのものにもリスクがあって、取引所がなくなってしまうことがあります。

有名なのは、マウントゴックス事件ですよね。

 

取引所がなくなると、そこに貯めていた自分の仮想通貨が無くなると考えて下さい。

 

数ヶ月で何倍とかの価値の変動をしており、そこは投資先としては魅力はありますが、

ハイリスク・ハイリターンの投資と認識したほうが良いでしょう。

 

調べた所、そのリスクの分散の仕方としては、取引所そのものも分散し、

通過そのものも分散する、というやり方がよいかと思います。

 

ちなみに、そういう取引所リスク対策及び、リアルタイムでの同時取引のために、

上記取引所での売り買いの金額差は割と大きい(大きいときで1割くらいある)ので、

それも注意してくださいね。

 

 

実際、運用し始めてどう??

じゃあ、そういう事を言って、始めてみてどうだったか?

 

いやあ、お恥ずかしながら、マイナスですよ〜。

 

資産をガッツリ公開するのは、流石にアレかなと思うのでやりませんが、

比率でいいますと、最初、10突っ込んで、

次の日。早速、9.7に低下。

その次の日。更に9.5に低下。

その次の日。少し回復して9.8。

その次の日。また下がって9.6。

そんな感じです。

 

ん〜〜。まあ、しばらく待ちですね。

一喜一憂するものでもないと思いますので。

 

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まとめ

始め方は、とてもカンタンでした。

ただ、結果に関しては、少し落ち着いて待つ必要があるかなと思います。

 

他にも投資系について試してみようと思いますので、またレポートしますね。

 

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好きなことだけで生きていく。を読んで。

こんにちは!たーちーです。

今日は、久々にホリエモンの本を読んで、ビビッと来たのでアウトプットします!

 

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その名も、「好きなことだけで生きていく」です。

 

・・うーん、そんな事出来るのかな〜

またホリエモンそんな事言ってるよ・・

 

そういう風に、普通は思うのではないでしょうか。

 

私は良い出会いもあって、そういう人生にしていきたいな〜と思って半年ほどですので、

そう遠い思考には思いませんでしたが、

会社で普通に話す同僚は、やっぱりこういう思考は遠いように思います。

 

過去の私含め、会社で普通にサラリーマンをしていると、

今勤めているこの会社が潰れるなんて、正直思いません。

 

でもきっと、昨今話題の東○に勤めておられる人も、そう思っていたのではないでしょうか。

また、東日本大震災前の、東○電力の方も同様の気持ちではないでしょうか。

 

 

大企業が故に、今の○芝のような事態に陥るリスクも上がっていると思います。

経営陣がどれくらい実際にヤバイことをしていたのかは分かりませんが、

そういう、自分がなんとも出来ない所で自分の人生が変わってしまうのは、

ちょっと残念ですよね。

まあ、隕石降ってきたらとか言い出したらキリがないんですけど、

大企業が危機に陥ってしまうリスクは、隕石落下よりもずっと高いんだという事を、

ここ数年で身にしみて思うところがあります。

 

会社の先輩で、まさにその渦中の○芝に勤めておられる(はずの)方がおられます。

その方は大学院時代の先輩で、とても優秀な方でした。

私が今、勤めている会社と、上記の会社をどちらも通って、

前者の平均年齢がやたらと若いのでそういう会社は怪しい、

という目線で見て、上記の会社に入られました。

それはそれで一つの選択肢なんだと思いますが、それが今のような状況になって・・

本当に心配です。

 

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ただ、私も彼のことを単に心配している余裕はないです。

しっかりと前を見据えながら、好きな事をやりながら、情報発信もしっかりしながら、

自分の武器も磨きながら、遊ばないと!!(あれ、順番違う??)

 

と思いました。

とりあえず行動あるのみ!

しっかり考えてしまう性格なので、そこも考えました。

 

1000円弱でここまで意識をぐっと持ってきてもらえたので、

大変ありがたいなと思いました。

 

 

ただ、少し思うところとしては、ホリエモンの本を読むことそのものに対して、

普通の人は少し抵抗が有るのではないかな?

そして、そういう人に対してこそ、ホリエモンはアプローチしたいんじゃないかなあ。

と思いました。

 

そういう意味では、ホリエモンの思想を、ホリエモン以外の人が伝える必要があって、

そう考えると、彼が考えているbotのスタイルというのもありなのかもしれない、

と思いました。

 

でもあまりにbotだと、その人のことも遠ざけるか・・

うーん、アプローチって難しいな・・

 

 

最後は逸れましたが、この本はオススメですよ。

リンクはこちら(楽天ブックスAmazon)。

 

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スマホゲームのスクリーンショットをブログに掲載していいかスクエニに聞いてみた

こんにちは、たーちーです。

今日は、スマホゲームのスクリーンショットをブログに載せてもいいか?と、

スクエニに問い合わせをした内容について、共有しようと思います。

 

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特化型のブログをどんどん作っていってます。

調べた事とか、自分が体験したことについて、

世の中にどんどん発信をする。

かつ、その発信内容が世の中の役に立つ。

その過程で、自分の知識も増えていくし、収入も増えていく。

 

その流れって、いいなあと思います。

ほんとに。

 

自分が知っていることを、みんなに教えることで、

それがみんなのためになる。

良いこと・好きな事をしながら、世の中に役に立つって、

本当にいいなあと思います。

 

その、自分が知っている事の一つとして、スマホゲームの攻略情報があります。

となると、そのゲームの攻略情報とか、こうやったらスムーズに進むというのを

まとめることで、それを知りたい人のためにならないかなあと思ったわけです。

 

私はスクエニのゲームが大好きで、有料のスクエニのスマホゲームはほぼ全てやっています。

ドラクエ、FF、すばせか、ケイオス、FFT、クロノトリガー、・・・

その情報をまとめるだけでも、だいぶいいなあと。

小さい頃からやっているので、頭の奥底にもしっかりある知識ですし。

 

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でも、やるにあたって、著作権としてはどうかなあとふと思いました。

特に、スクリーンショットを載せたくなると思うのですが、

それって結構厳しい気もします。

検索してみると、割と載せているサイトもあるようですので、気にしなくても良いのかもしれませんが、

このような情報はしっかり元から抑えておくほうが良いなと思い、

問い合わせました。

 

問い合わせの過程で、色々やり取りはありましたが、結果としては駄目みたいですね。

以下、スクエニのインフォメーションセンターの方からの返信メールから抜粋します。

お問い合わせいただいておりました内容について、
確認を行わせていただきました。

せっかくお問い合わせいただきましたところ、大変恐れ入りますが、
弊社は、原則として個人様へ個別の許諾は行っておりません。

お客様のご期待にそったご案内が行えず、大変恐縮でございますが、
なにとぞ、ご理解ご了承くださいますようお願いいたします。

なお、利用規約が設けられているコンテンツに関しては、
一定の条件の下に利用を許諾している場合がございますので、
お手数をおかけいたしますが、各種公式サイトなどをご確認の上、
利用規約をご確認いただければ幸いでございます。

ご案内は以上でございますが、
その他ご不明点や、お困りの際にはお気軽にご相談ください。

※本メールに返信する際は件名を変更せずに、送信してください。

今後とも、弊社製品・サービスをよろしくお願いいたします。

うーん、残念〜。

 

まあでも、ゲームの内容そのものが出てしまう事で、

メーカとしても気になるところでしょうし、

なかなかYESとはいえないのかなとも思います。

 

似た疑問をお持ちの方の参考になれば。

 

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不動産投資セミナー(戸建て)の内容メモ

こんにちは。

戸建てに関する不動産投資セミナーに行ってきましたので、そのセミナーで話されていた内容のメモをポイントで公開します。

以下がセミナーの内容ですが、私がそう思っているという内容ではなく、セミナー講師がそう話していたという内容ですので、ご注意下さい。セミナー主催者は不動産販売の方なので、そういう視点で見て頂ければ、情報として拾えるポイントも見えてくるかと思います。

 

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法定耐用年数と節税

法定耐用年数(木造だと事業用だと22年)を超えた後、その減価償却年数は、国税庁の簡便法によると、以下となる。

法定耐用年数 × 0.2

つまり、木造だと22年なので、22×0.2=4.4、切り捨てて4年が減価償却の年数となる。よって建物評価金額相当を4年で減価償却するという計算になる。

減価償却は実支払いが発生しない経費として申告可能なので、節税効果がある。収益を大きくあげる物件でなくても、こういった短期減価償却が可能な物件での節税効果で手元の資金を増やす活かし方もある。

各不動産投資方法毎の特徴

新築ワンルーム

節税効果はあまり大きくない。不動産の相続観点では節税になる。

中古ワンルーム

築古であれば、キャッシュフローをわずかながらでも得られる。ただ、利回り10%を超えると、何らか落とし穴があると思ったほうが良い。

一棟ビル・マンション

利回り10%を超えるものはなかなか得られない。平均利回りで4〜7%で、キャッシュフローを得られる投資方法。

高齢者向け賃貸住宅

利回り4〜5%程度が多い。キャッシュフローはわずか。高齢者向けのため健康寿命促進等のサービスが複雑で、通常物件とは異なる管理になるため管理者の選択は難しい。目に見えないサービス・安心感が売りになるので、そこをキッチリ訴求していく事が大事。

今、数は少ないが、少しずつ増えていくと考えられる。

購入時は、親族(子)が反対する事が多い。親族としては正直、現金を残してほしいと思っている事が多く、新たに住居を変える所にお金を使ってほしくないと思っているケースが多く、中には介入し案件そのものを中止させようとしてくる人もいる。そのため、進めるために理解してもらう人の数が4〜5人になり、多くなる。

そういう人たちへの説得材料の意味も込めて、利便性が良い立地を選ぶことも大事。

中古一棟アパート

売却価格は土地価格のみと思ったほうが良い。

中古戸建

節税効果が高いものの、瑕疵の対策が難しく、ローンがつきにくい。

瑕疵については販売契約書上で自己の責任・負担となるのが一般的で、購入後に隠れた瑕疵が出てくる可能性は否定できず、その時に売り主に請求できない。またリフォームコストを考慮に入れるのも大事。

時代的に、持ち家を持っていた人が亡くなり、その土地に住んでいない子どもが残るケースを考えると、築古の戸建ては今後どんどん増えていくと考えられる。

民泊

大きな需要があり、利回りも高く取れ、(返済すれば)土地も手に入るので民泊向け物件は人気なものの、運営業者面での不安(ノウハウがまだ無い)面と、民泊をやめた際の事業転換プラン(出口戦略)は考えておかないといけない。

また今後民泊の規制がかかってくる(180日制限)事もある。

不動産価格指数の動き

2010年以降、戸建てと土地価格についてはほぼ変動は無いものの、マンション価格は大きく上昇し続けている。

なので、マンションについては今は買わない方が良い。どこかで暴落する時が来る。

 

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所感とセミナーを聞いての疑問点

以上がセミナーの内容でした。以下はまだ良くわからない内容と所感です。

  • 一棟ビル・マンションの利回り。平均利回りで4〜7%でキャッシュフローを得られるという情報でしたが、エレベータの修理保守費用等ビル・マンションでは経費としてかかる所は大きい認識で、修繕費用積立も考えると、この利回りでは本当に収益が出るかどうか疑問です。
  • 中古一棟アパートの売却価格は土地価格のみと思ったほうが良いとの事でしたが、ケースによっては解体費用も含めて考えたほうが良いように思いますので、諸経費も含めて考えると土地価格よりも下がりそうに思います。
  • 民泊の規制については、全国では180日制限があるものの、特区(大田区・大阪市)ではこの制限が無いという理解で、違うと思います。これはセミナー中に講師の方に説明した所、そこまで詳しくないので分からないとの事でした。そのような事もあるのですね。
  • 高齢者向けの賃貸住宅については需要は確かに上がりそうに思う一方、上記の情報のみを聞くと正直道徳的にどうかと迷いそうに思います。

 

前に聞いた案件と似ているなと思ったのは新築ワンルームマンションへの評価でした。今、投資用物件として新築ワンルームを買うのはやめたほうが良いとどの人も言っているのが印象的でした。

また物件購入を少し匂わしてくる(しつこくお願いはされませんでした)のですが、その時のマージンの取り方があまり見えていないのと、諸経費を最初から本当に全部見せていない所(例えば本当に戸建てを買うとすると、銀行事務手数料、登記費用、固都税、火災保険代等も購入時にかかるはず)から、少し不安に思いました。

とはいえ、短期減価償却という視点ではあまり不動産を見ていなかったのと、高齢者向けという分野がある事は知らなかったので、勉強になりました。

 

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不動産投資セミナー(中古アパート・民泊)の内容メモ

こんにちは。たーちーです。

先週になりましたが、不動産投資セミナー(中古アパート一棟買い)に行ってきましたので、そこで出たお話について共有しようと思います。

セミナーの本題は中古アパート一棟買いについてだったのですが、主催者が民泊もされており、かつ開催された場所が民泊特区の近くだった事もあり、途中から民泊の話ばかりになりました。

以下の記事については、私が単にセミナーで得た情報であって、私が実際にやっていたり、思っている情報ではありませんのでご注意下さい。本当かどうかはさておき、セミナーで語られていた事なので、今後色んな情報を取っていきながら副収入の検討材料にしようと思います。

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以下、セミナーの情報です。

不動産投資を取り巻く状況

不動産投資を取り巻く状況として、不動産価格の高騰がある(特に東京)。バブル期を思わせるような上がり方になっている。

不動産投資のメリット

メリットは以下。

  • 長期安定。特に家賃については不動産投資をやっていると購入後緩やかに下がってはいく傾向にあるものの、不景気になったからと言って株のように半額になったりはしない。
  • レバレッジがきく。銀行から借り入れて現金資金を増やす事が出来る。例えば株については、このような考え方・投資の仕方は出来ない。
  • 手間がかからない。副業として実行できる。株だと値がとても気になって、そんなに任せっきりには出来ないけれども、不動産はリアルタイムの値段変動について気にしなくて良い(逆に気にした所で成果が出ない)。また、外部に管理業務を委託してしまえばほぼ手間がかからない。

各不動産投資方法毎の特徴とオススメの投資方法

中古ファミリー(区分マンション)

年収350万以上の人から可能。キャッシュフローは1.5万/月くらい出る。インカムゲインとしてはあまり特筆できない。

新築ワンルーム(区分マンション)

実は様々な経費を差し引いてのキャッシュフローはマイナス1万/月くらい。戦略としては所有権狙いで、「毎月1万出せば20年後に新築のワンルームが手に入りますよ」という謳い文句で売っている会社もある。

絶対にこれはやめたほうが良い、銀行評価に悪影響が出る。

新築一棟もの(アパート)

属性がいい人にとってはこの投資方法が最も効率が良い。でも値段は1億は超えるので対象想定年収は1000万以上クラス。もしくは過去に不動産を持っていた人など。そうでないと、額を考えると融資が出ない。

中古一棟もの(アパート)

年収800万以上から可能。

番外:太陽光発電事業への投資

新築ワンルーム以上に銀行評価に悪影響を出すものでサラリーマンがするものではない。メガソーラーに投資をして良いのは年収50億を超えるような人のみ。

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いずれにせよ、不動産投資のポイントは、お金を借りられるかどうか。また、お金を借りる時は、できるだけ長く借りること。それによりキャッシュフローを高めることが出来る。

なので、上記からすると、中古一棟アパートへの投資がオススメ。理由をまとめると以下。

  • 利回りが高く、スタートダッシュが効く
    • オーナーチェンジ物件なので、最初から収益をあげられる
    • 空室時でも区分ではないのでリスク分散が可能
    • キャッシュフローが出る
  • 賃貸経営の実績が作れる
    • 金融機関に対して実績を作る事で、次にさらに借りる時のプラスに出来る

話はそれるが、例えば満室で利回り15%の物件と、6割入居で10%の物件だったら、後者の6割入居で10%の物件のほうがオススメ。なぜなら、今後のリフォームにより更に利回りを増やせる可能性があるから。

不動産投資の不安点とその解消方法

以下が不安点(黒丸)と、その解消方法(白丸)。

  • 人口減。
    • 都心部は増えているし、地方でも人口の集中する都市は減り方の度合いは小さくなる。
    • どこでも均一に減っているわけではない。また人口は調べればWeb上にデータが転がっているので、しっかり調べれば対策可能。
  • 空室リスク
    • 避けようがないので、織り込んで計画を立てておく必要あり
  • 経済の先行きの不透明性
    • 経済リスクは株等の投資の方が危険
  • 供給過多(日経に記事が出ていた)
    • 需要の高い土地(駅前など)、外国人留学生、晩婚化、持ち家率の低下、民泊なども有り、賃貸需要はまだまだ枯れないと思って良い
    • 大企業の工場があったり、大学の近くだったりという立地は有利
    • 土地が安い地方にチャンスが有る

特に民泊については特区であれば月に一棟ものくらい稼ぐ事が可能(60万/月ほど)。リスク分散やキャッシュフロー増大の観点で、民泊も取り組んだ方が良い。

金融機関が好きな(融資してくれやすい)点

以下を主に見られる。

  1. 所属、年収、勤続年数。上場企業で年収800万以上であれば特に良い。
  2. 不動産投資実績がある事
  3. 購入資金の15〜20%を確保している事

オススメの物件購入方法

以下を、最初に一気に購入すること。一度に購入するのが良い。

  • 中古一棟アパート
  • 中古ファミリーマンション
  • ワンルームマンション

この、マンションを同時に購入するファイナンシャルアレンジがポイント。この方法の時のおおよその値段目安は以下となる。

中古一棟アパート 中古ファミリー 中古ワンルーム
購入価格 4500万 3200万 1800万
年間収入 405万 156万 144万
年間手残り 180万 18万 6万
完済売価 3000万 1500万 1000万

上記の中古ファミリーの所は、今は中古民泊用戸建てでも構わない(今はすごくオススメ)。また上記の中古ファミリー、中古ワンルームは首都圏の物件を狙うことで、資産価値を高められる。すなわち、将来の売却益を狙える。

上記を実施する事により、年間の手残り金額が200〜250万となり、一気に中級大家クラスとなる。

狙い利回り

9%以上は狙わないといけない。

例えば4500万の中古一棟アパート物件で、4000万の借り入れを25年、利息3.15%で借りた場合で行くと、以下の計算となる。

7% 9% 11%
賃貸収入 315万 405万 495万
返済額 232万 232万 232万
管理費 15万 20万 24万
手残り 67万 152万 238万

上記計算で行くと、7%の物件と9%の物件だと、キャッシュフローが倍は違う。

融資の際の自己資金の使い方

今はなるべく自己資金は使わず融資を借りるべき。今のうちに自己資金を貯めておけば、景気が悪くなった時に自己資金を使ってもう一勝負出来る。なので、今お金を使うべきではない。

手元に現金を残しておくほうが良い時期。

民泊

戸建てが流行っている。大田区と大阪市が特区で、大阪市もその中で更になんばが聖地。夕方以降に街を歩くと、外国人だらけでとても日本とは思えないくらいの人がいる。実際、飲み屋で話を聞いても、そのおかげで儲かっている所も多い。

サラリーマン大家の時の融資とその上限

年収300〜600万くらいの人が、いちばん難しい。一度間違えてしまったら、戻しにくい。失敗そのものも履歴化されてしまう。

年収700万を超えるレベルになると、失敗してももう一度やり直せるくらいになる。

年収1000万以上の人であっても、おおよそ5億円くらいが融資上限金額となる。5億になると、いわゆるメガ大家クラスとなる。

その他、雑多な情報

  • 一気に買うことで金融データベースでのズレが出ない。借入情報の反映は締め日の関係もあり1ヶ月後になる。購入エリアを広く見ておくと、同時購入できる可能性が高くなる。
  • New York Timesの記事で、2017年のランキングで、行きたい都市で大阪がトップだった
  • 融資がおりやすい有名な銀行(S銀行)があるが、属性がいい人はそこからは借りないほうが良い。銀行評価に影響する。
  • RCは今、新築の値段が高くなっている。材料費が高騰している。
  • 中古物件で既に入居者がいる時にはレントロール表の確認が必要。
  • レントロール表だけではなく、どういう人が入っているか、大家はなぜその物件を売ろうとしているのか確認すること。
  • 5〜10年不動産をやって、しっかり実績を作る事で、銀行が大家として見てくれるようになる。そうするとプロパー融資が受けられるようになる。
  • プロパー融資は、法人を立てた方がおりやすい。
  • 不動産投資をやるなら、大きくゴールを持って大家になるか、1個持って小さく(ほぼ何もせず)やるか、どちらかにしたほうが良い。
  • 東京は大家会が多いが、関西は少ない。
  • 東日本大震災後、外国人は2ヶ月ほど消えたが、3ヶ月後復活した。なので災害があってもその後ずっと居なくなるわけではない。
  • とはいえ、地震保険にはしっかり入っておいたほうが良い。
  • サラリーマンは属性なので、不動産収入があったとしても辞めずに、ギリギリまで属性を使ったほうが良い。

 

所感・セミナーを聞いての疑問点

以上がセミナーの内容でしたが、以下は正直疑問に感じた所でした。

  • 大学近くの物件では大学生狙いになり確かに継続性はあるとは思うが、必ず数年で出て行くし、学生であるためトラブルも多く大変ではないか。
  • 大企業の城下町についても、確かに一定の継続性はあるとは思うが、例えば某液晶工場の件等を考えても業績悪化・移転等により急に想定キャッシュフローから悪化する事態があると考えられないか。
  • 中古アパートが供給過多な状況なので、相当のメリットが無いと厳しいのではないか。
  • 3つ程度の物件を同時に購入する所で、中古ワンルームが入っている理由が分からない。将来の売却益を狙えるとの事だが、想定している売価はあまり高くないように見える。多方面に投資していることの銀行へのPR目的?
  • オススメの購入方法(一気に買うことでの金融データベースのズレ)については言っている事がややグレーに聞こえる。銀行員はみんなそうしていると話していたが、こういう裏を付く系は良くないと思う。
  • このセミナー主催者が住居販売もやっているので物件を勧めてくるが、それが、あまり治安的に良くない地域ばかりで、出口戦略として成り立っているか不明。
  • 手間がかからないというのは、お金を支払えば、という事で、不動産投資ならではというメリットではないように思う。

 

とはいえ、得た情報の全てが疑問な訳でもないので、これはこれで肥やしとして、また新たな情報を得ていこうと思います。

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不動産投資メモ。積算評価法とは?

こんにちは。当サイトへの訪問ありがとうございます。

この記事では、不動産投資について絶賛勉強中(まだ投資はしていません)なのですが、本を読んでいて「積算評価法」という単語が出てきて、分からなかったので調べた結果を書いています。

同様にわからないな、と思っていた人の参考になればと思って、公開しています。どうぞご活用下さいね。

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積算評価とはどんな指標か?

積算評価法とは、銀行が投資物件を評価する際の指標(投資家の視点では、収益還元評価で見る)。なので、銀行にとって、どれくらい魅力的な物件か?価値があるのか?を示す指標なのだと思って下さい。

ただ、銀行により詳細な計算方法は異なります。具体的には、下記で紹介する耐用年数や掛目の入れ方が違います。とはいえ大きな方向性としては同じなので、ここは差分が出るのだなというのを理解した上で使えば良いと思います。

積算評価を使ってどう物件を評価するか?

積算評価額が物件の売価よりも高いと、「資産性が高い物件」として評価されます。ただ、とはいえそのような物件は市場に出ている物件の1割程度だそうです。実際、まだ見て試してはいないので、これから物件を見ながら確認していきたいです。

特に利回りが低い都心部で積算評価が出る物件は非常に少ないとの情報もありました。都心部は競争も激しく利回りが低くても売れるため、どうしても売価が高くなってしまうのでしょう。

積算評価とは?

結局のところ、以下の式です。

積算評価 = 土地の積算評価価格 + 建物の積算評価価格

土地の積算評価価格とは?

さて、ここから掘り下げてみていきます。積算評価の第一項の土地の積算評価価格については、以下で計算できます。

土地の積算評価価格 = 路線価 × 土地の広さ(平米)

また新しい用語が出てきました。路線価。

路線価?

土地の相続税を計算する時に使う価格との事です。計算式は【路線価=0.8 ×公示価格】ですが、ただ、この数式を見なくても、路線価は以下のホームページから調べることが出来ます。

http://www.chikamap.jp/commit.asp

ここで調べればいいですね。

掛目

上記は基本の計算式なのですが、最初にお話しましたとおり、更にこの計算結果に掛目を入れる事が必要です。

用途地域による価格調整

まず、用途地域によって掛目を入れる事での価格調整が付きます。商業地域であればその価値が高い、というように見ればよいです。

用途地域 掛目
商業地域 +10%
第[一種/二種]住居地域、準住居地 なし
第[一種/二種]中高層住居専用地域 -10%
第[一種/二種]低層住居専用地域 -20%
準工業地域、工業地域 -30%
工業専用地域 建築不可

土地形状による価格調整

次に土地形状についてです。土地の形によって、価値が変わる、という、まあそれはそうだろうな・・と思う調整内容となります。もちろん接道面(道に接している面)が広い事が好ましいです。奥まった所だと評価が下がります。

一番評価が高いのが正方形で接道面が2面以上取れる土地です。

逆に、旗地(引き込み道路)や長方形の短い方の辺しか道に接していない土地は、評価がぐっと下がります。

また住居用物件では南向きが好まれるため、日照の関係で南側に道が接する方が北側に道が接するよりも良いとされます。

個々の土地の形状により評価は異なりますが、多いと+30%、逆に引く方ではマイナス40・50%等の数値で調整が入ることもあると書いてある所もありました。土地形状についても要注意ですね。

 

建物の積算評価価格

次に、土地ではない方の積算評価の、建物についてです。式は以下になります。

建物の積算評価価格 = 再調達価格 × 延床面積 × 残存年数 ÷ 耐用年数

また不明な単語が色々出てきましたね。一つ一つ見ていきます。

再調達価格

今からその建物を建てると、1m^2あたりいくらお金がかかるか?という価格の事です。後から延床面積を掛けますので、単位は円/m^2、ですね。

おおよその目安としては、ブログや記載元の本により異なりますが以下くらいでした(銀行により異なります)。

木造・軽量鉄骨 13〜15万円
重量鉄骨 17・18万円
RC・SRC 20万円

耐用年数・残存年数

耐用年数とは、建物の建築構造により決まっている耐用年数です。以下の表の通りとなります。

木造・軽量鉄骨 22年
重量鉄骨 34年
RC・SRC 47年

色んなホームページに記載がありますが、ここの税務省ページが一番の出典元でしょう。

残存年数は耐用年数築年数から築年数を引くと出てきますね。

 

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まとめ

色々複雑そうに見えますが、一つ一つ追いかけていくとまともな計算にも見えます。

銀行からどうその物件が見えるのかも考えておかないと、融資がまともに付かない事もありますよね。

しっかり勉強しておこうと思います。

 

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不動産投資メモ。不動産投資家インタビューから知った6つのポイント

こんにちは。当ウェブサイトへ訪問ありがとうございます。

この記事は、私の不動産投資の初歩の勉強メモ:不動産投資家のインタビューから、気になった思考を抜粋してメモしておくためのものです。

皆さんにもお役に立てればうれしいです。

 

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調べたきっかけ

不動産投資そのものは、最初の記事で初期投資が多いからちょっと、と書いていました。ただ、よくよく考えると、それでもサラリーマンでの投資方法としては一定の地位を築いているので、自分があまりにリスクを過大評価しすぎなのかな?と思い、少なくとも勉強はしてみたいなと思いました。

ポイント

自分の納得の行く価格で指値で買うこと

妥協しないこと。経費についてもしっかり把握し考えて、楽観的に考えすぎないこと。数年に一度とか、かからないことがある費用についても、しっかり計算しておかないとなと思いました。

人間関係が大事

良い物件に行き着いたり、しっかり融資をしてもらうためには人間関係が大事。何事もそうですね。

ローンと現金をどの比率にするかは、人による

  • キャッシュが超重要である、という人は、基本的にフルローンを組んで対応している。それはそれで理解できます。
  • 震災をより身近に感じた人は、アパートや家がそのまま存在し続けるとは思えない、という思考で、現金でもある程度支払う思考を持っている。たしかにそういう思考もありだなと思います。

結局、リスクをどう評価するかという事だなと思いました。

サラリーマンで組めるローンは、億を超えると厳しくなる

1億円を超えると融資を断られる事が出てきた、という記事がいくつかありました。ただ、その後信金の人から7億円融資してもらった等、前述の人間関係で乗り越えているなあと感じました。

不動産投資をする目的は何なのかをよく考える

家族や自分が幸せに過ごすために不動産投資をする、という人が多いのではないでしょうか。私も結局のところ、それが目的です。あと、知的好奇心もあります(笑)

不動産投資のために色々カリカリなりすぎて自分を見失うことが無いように。自分はよく、一つのことに集中しすぎて大事な事を見失う事があるので、これは本当に心しておかないとなあと思いました。

サラリーマンなら返済比率は5割以下、25%程度に抑えると良い

破綻しないことが大事。毎月の返済が少ないと空室があっても焦らないし、滞納があってもイライラしない。上記の、「何のために投資をしているのか?」から考えても、そういう運用にならざるを得ない状況にしてしまうと、何かがおかしいなと確かに思います。やりすぎてしまう癖が私にはあるので、ある程度ブレーキを自分で踏めるようにしておかないとなと思いました。

 

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まとめ

自分の分をわきまえつつ、人間関係を重視し、家族と自分が幸せになるように活動する。そういう投資ならいいですね。

実際、まだまだイメージが湧いていないので、しっかり勉強していかないとなと思います。

 

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不動産投資メモ。ローンの建て方は?頭金の目安は?

こんにちは。当サイトへの訪問、ありがとうございます。

不動産投資をしたいと思って色々勉強していっています。その中で、ローンの立て方について、調べていて学んだことがありましたので、自分の備忘録も兼ねて、まとめておこうと思います。

同じような悩みを持っておられる方の参考になればと思っています。ぜひご活用くださいね。

 

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担保価値と収益性の両方のバランスのいい物件なら借りられる

色々読んでいて、結局これに尽きるように思います。要は結局は「いい物件」なら貸してくれる。自分がすでに借りている額にも依存するとは思いますが。

また、これより前に、「結局は人」というのもありますが、それを言い始めるとキリが無いので、すこしずつ具体的に、普通に借りられる内容について書いていこうと思います。

サラリーマンだと1億円くらいで壁がある

ふうん、と思いましたが、1億円って平均年収の約20倍程度の額ですよね。もし仮に破綻してしまったら、どう頑張っても返済が厳しい額だと思いますので、まあ壁があって当然かなと思いました。というか、よくここまで貸してくれますね。

この壁を乗り越えるためには、密接な人間関係や、しっかりとした事業計画書等が必要との記載を見ました。前者も後者も、この壁に当たる以前に大事なことですよね。

ただ、普通にやっているとここに壁があるのだというのは認識しておこうと思います。

住んでいない地域だと融資が厳しい

情報を見ていると、知らない土地の者に対しては冷たい、という内容と、そもそも知らない土地の事だろうからしっかり考えられているのかと疑われる、という内容とがあるようです。理由はどちらもありそうに思いました。

ただ、地方だと、投資初期の1棟目・2棟目にアパートローンを使用していく方法があると記載している所もありました。また、借りられる金利は若干高めになってしまったとしても、利回り・キャッシュフローがそれ以上に稼げる物件を探せば良いよと書いてある所もありました。上記理由があったとしても、更になんとかしようと考えておられる方々はたくさんおられて、すごいなと感じます。

結局、表面上の数字に踊らされず、自分たちが所望の利益を得られるのか?に集中し、しっかり考えた末に、それを銀行の方に説明しても上記のケースもあるんだな、と思うのが良いように思いました。

地方銀行ローン、という選択肢

住んでいる地域に支店がある地方銀行を当たることにより、金融機関を開拓するというやり方もあるそうです。大手の銀行よりも地方銀行の方が、地域経済の活性化のためにお金を貸してくれるケースも多いとの事(ただし金利は高くなる)。

キャッシュフローを計算して、リスクを勘案して検討した上で金利が高くてもフローが十分プラスになるなら、このような選択肢もありですね(だってその方が儲かるということですから)。

物件の選び方も重要

積算評価が出るということに加え、頭金も入れることで、最初の融資を引くことができると記載してある所がありました。頭金を入れて自己資本比率を高めることは、バランスシートをよくするためにも大切で、更に1棟目がうまくいけば、2棟目以降はその実績を見てくれるので、借りやすくなるそうです。経営に似ていますね。

銀行側の立場に立つと、結局この人はちゃんとお金を返してくれるのか?というのを見ている訳でしょうから、そう考えると、借りる額が少ない事は双方にとって良いことですよね。また、実績のある人はある意味信頼のポイントもたまっているでしょうから、そういう意味での融資の受けやすさ、もあるのだなとは確かに納得します。

頭金は2割入れる・半分入れる・全部キャッシュなど色々

リスクを抑えるために、フルローンやオーバーローンはなるべくやらないという考え方もありますし、キャッシュはなるべく手元に置いておきたいという考えからフルローンを組む人もおられるようです。本当にひとそれぞれですね。

ある人は、積算評価が売値の2倍とか3倍あるものがあっても、それでも頭金は入れるとの事でした。

あとは考え方しだいですね。ただ、結局持っているキャッシュとローンのバランスで、どちらがどういうリスクを負っているのか等、整理して把握しておければ良いように思いました。

 

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まとめ

結局は考え方しだいな所はありつつも、王道の考え方を知っておくのは大事かと思います。守破離でいくと、まずは守が大事ですよね。頭金の入れ方など、人によって考え方が180度変わる所もありますが、ここは自分がどう思うか・どう感じるか、ですね。

ご参考になれば幸いです。

 

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